Erfordernisse einer Freistellungserklärung

Wenn es um eine Immobilienfinanzierung geht, ganz gleich ob um den Kauf oder um den Bau von Eigentumswohnung oder Haus, sollte man sich stets sehr umfangreich informieren, da es sehr viele Details zu beachten gibt. Eines dieser Details, von dem viele Verbraucher bisher sicherlich noch nie etwas gehört haben dürften, ist die so genannte Freistellungserklärung, die nicht etwa mit dem aus dem Anlagebereich bekannten Freistellungsauftrag verwechselt werden sollte. Wichtig kann diese Freistellungserklärung für alle Verbraucher werden, die eine aktuell noch nicht fertig gestellte Eigentumswohnung käuflich erwerben möchten.

Damit die Bedeutung dieser Freistellungserklärung deutlich wird, ist es zunächst hilfreich, wenn man Kenntnisse über den üblichen Ablauf einer Eigentumswohnung-Finanzierung und den Ablauf der Erstellung der Wohnung als solche besitzt. Ausgeführt wird der Bau der Immobilie, in welcher sich die verschiedenen Wohneinheiten dann befinden werden, in aller Regel von einem Bauträger. Die Aufgabe des Bauträgers besteht darin, sowohl die Arbeitskraft seiner Mitarbeiter als auch das zu verwendende Baumaterial zur Verfügung zu stellen, um auf diese Weise das geplante Objekt errichten zu können. Da sich hier natürlich für den Bauträger erhebliche Kosten ergeben, wird das Vorhaben fast immer von der Bank vorfinanziert. Die Bank vergibt solche Kredite, die sich von der Summe her deutlich im sechs- oder siebenstelligen Bereich bewegen werden, nicht ohne die Entgegennahme einer Grundschuld als Kreditsicherheit. Eine Immobilie mit im Bau befindlichen Eigentumswohnungen stellt bezüglich der Grundschuld nun insoweit eine Besonderheit dar, als dass es später mehrere Eigentümer gibt.

Insofern muss im Prinzip für jede Eigentumswohnung eine separate Grundschuld bestehen, die jedoch zur so genannten Globalgrundschuld zusammengefasst wird. Die Bank des Bauträgers hat zwar nun durch die Globalgrundschuld ihren vergebenen Kredit abgesichert, doch wie sieht es mit der Bank des Käufers der Eigentumswohnung aus? Die Bank, die dem Käufer einer der Eigentumswohnung einen Kredit gibt, möchte ihre Forderung natürlich ebenfalls mit einer erstrangigen Grundschuld absichern. Das ist allerdings insofern nicht möglich, als dass die Bank des Bauträgers aktuell schon die erstrangige Grundschuld in Form der Globalgrundschuld besitzt. Dieser Interessenskonflikt kann jedoch gelöst werden, und zwar durch die Freistellungserklärung. Diese Erklärung wird von der Bank des Bauträgers abgegeben und beinhaltet, dass sie auf ihre Ansprüche verzichten wird, was die Teilgrundschuld der betreffenden Eigentumswohnung angeht. Der Bauträger selbst nimmt im Verlauf des Baus meistens Teilzahlungen nach Bauabschnitt von den neuen Eigentümern der Eigentumswohnung entgegen, was übrigens auch nur dann möglich ist, wenn eine Freistellungserklärung vorhanden ist.