Kriterien der Wertermittlung einer Immobilie

Immobilien werden sehr häufig als sehr wertbeständiges Investment bezeichnet, vor allem soll ein guter Schutz gegen Inflation bestehen. Das aber auch Immobilien teilweise recht deutlich an Wert verlieren können, zeigte die letzte Immobilienkrise, die noch immer nicht ganz überstanden scheint. Viele Immobilien haben seit 2008 dramatisch an Wert verloren. Das gilt vor allen Dingen für die so genannten Luxusimmobilien. Grundsätzlich muss man jedoch immer die einzelne Immobilie betrachten, wenn es um die Wertermittlung einer Immobilie geht. Diese Wertermittlung einer Immobilie spielt in zwei Hauptbereichen eine Rolle. Das ist zum einen dann der Fall, wenn eine Immobilie veräußert werden soll. In dem Fall möchte der Käufer natürlich wissen, was die Immobilie eigentlich wert ist, um keinen überhöhten Kaufpreis zu zahlen.

Zum anderen wird eine Wertermittlung im Grunde immer von Banken vorgenommen, wenn der Kunde die Immobilie über ein Hypothekendarlehen finanzieren möchte, denn der Wert der Immobilie stellt für die Bank gleichzeitig die Sicherheit für das Immobiliendarlehen dar. Bezüglich der konkreten Wertberechnung wird in der Praxis zwischen selbst genutzten Wohnimmobilien und gewerblichen Objekten unterschieden. Geht es um die Wertermittlung von selbst genutzten Wohnimmobilien, dann ist der Verkehrswert ausschlaggebend. Dieser setzt sich vor allem aus dem Zustand der Immobilie, der Lage und weiteren Faktoren zusammen. Ob die Immobilie einen Ertrag einbringen würde oder nicht, spielt in diesem Fall keine große Rolle. Ganz anderes ist es jedoch bei gewerblich genutzten Immobilien, also bei vermieteten Wohnimmobilien oder bei verpachteten oder vermieteten Bürohäusern, Ladenlokalen etc.. In diesen Fällen basiert die Wertermittlung der Immobilie nämlich vor allem auf dem Ertragswert des Objektes.

Dieser wird errechnet, indem kalkuliert wird, welche Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen mit der Immobilie erzielt werden können, also welcher Ertrag möglich ist. Mitunter ist die Wertermittlung bei einer Immobilie keine leichte Aufgabe, da verschiedene, nicht selten auch versteckte, Faktoren wie Baumängel oder nicht offensichtliche Beschädigungen am Gebäude überhaupt erst entdeckt werden müssen. Aus diesem Grunde wird einer Wertermittlung auch in sehr vielen Fällen von Gutachtern vorgenommen, welche auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert sind. Neben der Immobilie selbst spielt zudem auch die Lage der Immobilie ebenfalls einen sehr große Rolle für den letztendlichen Gesamtwert. Nicht umsonst wird in Fachkreisen oftmals das Sprichwort genutzt, dass es bei der Wertermittlung einer Immobilie vor allem drei Punkte zu berücksichtigen gibt, nämlich die Lage, die Lage und zudem noch die Lage.